Immobilier : deux astuces (légales) pour réduire vos frais de notaire

Lorsque vous achetez un bien immobilier, viennent sʼajouter à son prix des frais dʼacquisition, les fameux “frais de notaire”. Majoritairement composés de taxes et impôts que le notaire reverse à lʼÉtat ou à la collectivité (les droits dʼenregistrement, par exemple), ces frais comprennent également la rémunération de ce dernier (les émoluments et honoraires), auxquels sʼajoutent les débours, ces sommes que le notaire avance pour le compte de son client, comme pour lʼétablissement de certains documents. Au total, dans lʼancien, les frais de notaires sʼélèvent en moyenne à 7-8% du montant d’acquisition. Sʼil nʼest évidemment pas possible de négocier la fraction des frais de notaires constituée de taxes, il est tout de même possible dʼen diminuer la charge, sur le montant total de lʼopération. Pour cela, deux astuces…

Déduction du prix du mobilier

La première consiste à lister lʼensemble du mobilier contenu dans le bien (cuisine équipée, armoires, etc.) et dʼen déduire le montant du prix de vente, permettant ainsi de les sortir de lʼassiette des droits dʼenregistrement (6% environ). “Cette méthode est relativement répandue, explique Me Éric Cleva, notaire à Paris. Attention toutefois : lʼadministration est de plus en plus regardante à ce sujet et applique une tolérance fiscale de 5% de la valeur du bien. A ce titre, je demande toujours lʼintervention dʼun commissaire priseur pour évaluer le mobilier, au-delà de ce seuil”. Le fisc est en effet en droit de demander les factures des meubles, sur lesquelles il applique une décote de lʼordre de 10% par année de détention.

Du côté du type des meubles renseignés, il ne faudra pas non plus trop jouer avec lʼadministration. Certains équipements comme la baignoire, une bibliothèque encastrée, un plan de travail ou une cheminée, ne pourront être intégrés à cette déduction, au titre quʼils sont considérés comme des biens immeubles par destination. Ils sont le prolongement de lʼimmobilier, puisque scellés au bien.

A lʼarrivée, nʼespérez pas économiser des sommes faramineuses avec cette astuce. “Mais il est rapidement possible de déduire 10.000 à 15.000 euros de mobilier, surtout si la cuisine vient dʼêtre refaite à neuf”, prévient Me Cleva. Aussi, pour un bien acquis 500.000 euros avec 15.000 euros de mobilier, il est possible de récupérer environ 1.000 euros, sur le total de la provision sur frais. Et, bien évidemment, lʼéconomie augmente proportionnellement au montant dʼacquisition du bien.

Déduction des frais dʼagence

La deuxième méthode, un peu plus difficile à mettre en oeuvre, consiste à déduire les frais dʼagence du prix dʼacquisition. Les droits dʼenregistrement, toujours à la charge de lʼacquéreur, seront alors calculés sur le prix net vendeur et non sur le coût total de la vente. A titre dʼexemple, sur une vente à 690.000 euros comprenant 30.000 euros dʼhonoraires dʼagence, lʼacquéreur règle des frais dʼacquisition de lʼordre de 49.000 euros. Mais, si les honoraires dʼagence sont déduits, sa facture tombe à 47.500 euros. Pour cela, la vente doit se faire sous mandat de recherche ou mandat de vente, avec commission à la charge de lʼacquéreur.

Là encore, attention aux entourloupes… Car la loi Alur de 2014 a clairement précisé que le mandat de recherche doit obligatoirement précéder la visite du bien, par lʼacquéreur. “Avant cela, il nʼétait pas rare quʼune agence propose un bien sous mandat de vente, avant de le transformer en mandat de recherche, pour faire supporter la charge des honoraires à lʼacquéreur, détaille Me Cleva. Il est désormais beaucoup plus difficile de faire basculer la commission dʼagence du vendeur vers lʼacquéreur”. Seul problème, pour lʼacquéreur : les banques nʼaiment généralement pas financer une acquisition au-delà du prix de vente. Certains établissement prêteurs refusent donc parfois de financer les honoraires dʼagence, lorsque ceux-ci sont extraits du prix de vente. Il faudra donc les régler seul, avec lʼapport personnel.